今年楼市迎来“贬值潮”？懂行人预测：近两年房价或将超出想象：《今井勇太郎》

这就是98年改革以来，我国的房地产一直都处于只涨不跌的状况，有人说2008年的房价不是回落了吗？确实出现了轻微回落后，在2009年迎来了史上大爆发。

老实说目前的房价年轻人如果没有长辈的支持，全凭自己能购买房产，可以说可能性非常的小。

2023年平均销售价格为10,218元每平米，根据贝壳研究院公开数据显示，全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。

想要买房似乎比登天还难吧！根据诸葛找房数据显示全国平均房价收入比为12.9，房价收入比超过30的城市有深圳，北京，上海，三亚，厦门绝大部分新一线城市以及二线城市，房价收入比都在20~30，不吃不喝，需要二三十年时间才能买得起一套小小房。

市面上绝大部分购房人群都是选择银行按揭贷款，以当前的利率计算，贷款100万，30年的利息绝对超过100万，让众多想要买房的人感觉到有心无力啊！随着楼市失去了“投资”的理念后，当下围观的人群变得越来越多，不着急出手，成为了众多人群的共识，坚信地认为，只要大家不买房，2023年的房价肯定会迎来“贬值潮”。

更多老百姓认为当前房价这么高，房地产企业是挣得盆满钵满，表面开发商成为了高房价罪人。

高房价的形成是离不开成本以及需求所导致的，就拿新开盘的楼盘来说，不少的老百姓仅看到了建安成本，并没有看到了建安成本以外，其他成本如土地、人力、管理、税费。

等各方面的成本，其中土地成本占到最高，根据20230年全国百强房地产企业开发成本报告中显示土地占到开发成本的48%，其中中高楼盘占到成本的60%~70%，在销售的价格里，其他变化的因素几乎可以忽略不计，在过去的两年我们的建安成本以及其他物料成本出现了大幅度的上涨，其实对于房价的上涨并没有想象这么大，最关键的还是土地成本。

2023年开始推行集中供地新规后，体现出不一样的状态，第1次供地整体成交数据还算是非常的可观。

第2次集中供地却迎来惨淡的收场，流拍率高达32.4%，北京、广州、杭州一直作为土拍大户，流拍率居然高达50%，平均溢价率仅有15%以内，全国300城，平均溢价率14.8%。

第3次的土拍同样是不理想的，2023年全国300城，土地出让金5.62万亿，同比下滑19%。

土地是楼市的风向指标，如果土地的价格不理想，房价整体的涨势也不理想，换句话说。

面粉的价格起不来，面包的价格当然也起不来，如果未来2~3年根据这种模式去推开土地，只低不高。

房价只涨不跌的神话应该要被打破了吧！政策让无所遁形。

现如今对于购房需求的人群并没有过去这么多了，整体下滑指数超出了众多老百姓的想象，数据显示20236年购房投资比例85%，20237年75%，20230年不足40%，进入到2023年下半年，购房的主力主要围绕着刚需以及置换，当前房地产市场已经失去了投资者的支撑，单凭刚需购房者能支撑整个房地产市场吗？根据央行公开数据显示国内城镇居民住房拥有率达到96%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房家庭占比10.05%，拥有两套住房的家庭我们可以理解为刚需用途，那拥有三套及以上住房的家庭还真的只是刚需吗？把整个数据带入到调研报告中，显示国内房地产空置率约为22.3%，空置房产套数却去到了8,500万套，国内整个房地产市场都处于供大于求，在2023年市场调控过程中，市场迅速遇冷之前弊端全部都已经暴露出来了。

政策够给力如今的购房者主要都是处理着真正的需求所致“还住不炒”已经深入到每一个老百姓心中，过去我们认为国家每出台一条政策都是为了蓄力，下一波房价上涨，2008年如此，20234年同样如此，甚至是20236年，结果房价还不是一样涨，2023年出台政策，会不会像以前一样的答案好像并不那么简单了。

2023年楼市调控支出652次。

三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。

踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房企业在20233年6月份前回归到规定范围内。

两道红线，针对银行业，2023年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

还有限购、限贷、限价、限售、二手房参考指导价等各种政策调节。

最关键的是，老百姓期盼已久的房产税终于有确定要来了，此政策一来拥有多套房产的家庭，必然会面临抛售，降价10%、20%甚至是30%都有可能。

20230数据显示全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破500万套，天津、郑州、重庆、北京、武汉、成都等多个城市二手房挂牌量已经突破了10万套，重庆更是突破了20万套以上去库存周期已经延伸到接近20个月，而且二手房挂盘量的数量还在持续的上升，未统计在内的三四线城市挂牌量更是高的恐怖，因为众多投资人群都要选择“套现离场”，大家都同时销售，那对于购房者来说是一个绝佳砍价的好机会，拿出屠龙大宝刀砍10%，20%都有可能成交的，在众多投资者眼中能保本就已经不错了。

财大气粗的房地产企业都扛不住了，为了回笼资金，没有什么事情做不出来的，虽然有部分城市出台“限跌令”，但是房地产企业选择送精装修、送家私电器、送车位、返还首付的情况来获取更大的资金回笼。

对于房地产发展懂行人给出了自身的看法，美、日房地产泡沫破裂教训，楼市的调控愈发成熟，市场不会出现崩盘，但房地产并不是说不会贬值。

有部分房地产企业负责人说房价不可能下滑超过30%，要不然国内全部房企都会面临“关门大吉”，银行也说只能承受20%的空间。

对购房者来说这几年房价涨了好几倍，为什么降价这么一点就很多呢？开发商拿地来得早支持土地成本非常的低，他们挣得盆满钵满了，即便把剩下的房源打折销售一样是正的各有各的说法，只有市场找到一个利益的平衡点。

无论怎么说，2023年房地产市场整体的房价还是处于较为弱势的状态，还想出现20230年以及20230上半年那种局面几乎不可能了，更多都会延续20230年下半年房地产。