「春节特辑—大年初二」别墅：这是消费品，别以投资的心态来对待：《双边博彩方法赌场muktu验证小米 》

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

从20230年4月开始，我在全网发布文章和答疑，头条累计558天发布原创文章，每日不断，全年无休。

又到春节了，今年打算休息几天，告知大家一下。

2023年1月30日至2月7日，“章哥说买房”将暂停发布新的原创文章。

从大年初一（2月1日）到初七（2月7日），我将从章哥说房专栏的第一章《房产价值判断第一课》中选出七篇免费分享（首次全网发布），这些都是我关于房产价值判断的底层思考，篇幅比较长，力求说清讲透，感谢大家的支持。

最深入房产属性解析，开启房产财富成长春节期间，免费咨询照旧，我会抽时间回复。

祝大家虎年吉祥如意！1几乎所有中国人都有一个终极梦想，那就是有钱之后一定要住大别墅。

而且还得是背山面水带国标游泳池的那种，门口有管家客厅里有吊灯，在房子里上厕所都得用导航，要不然能迷路。

最好再有个几公里的花园，奇花异草想种啥都行，跑马圈地能把马累死才过瘾呢。

你说，这样儿的别墅得卖多少钱？其实不光是中国人，全世界人民其实都差不多。

无论欧亚美非澳，无论哪个种族都以别墅为追求。

这可能是人类的本能，来源于自然，寄情于山水之间，对环境的渴求已经融入基因。

人类在城市居住才不过是几千年，甚至大量进入城市才几百年，自然无法改变基因的本能。

尤其是自从有了媒体，中国人看到了外国人的居住条件，似乎他们家家都住别墅，这更激起了国人对先进生活的向往。

于是，自从有了房地产商品房，别墅就开始在市场上出现。

2北京的第一个别墅小区是顺义的丽京花园，1992年开发的，开发商是军工央企保利，和香港富豪刘銮雄合作的。

在当年那是极尽奢华，据说盖房装修的工人们很清闲，干几天歇几天钱还照拿，因为所有的配件和辅料都是从国外进口，动不动就得停工等着飞机送货。

这售价当然是不菲了，1300美金起，最小户型也得50万左右，折合人民币小300万。

要知道这可是1992年，普通人的工资才200多，一年不到3000块钱，一套别墅够不吃不喝攒1000年的，白蛇熬成精了都未必买得起。

别看这么贵，还不打折，开盘四小时售罄，来晚了手慢了抢都抢不着。

因为那年是邓公南巡，全国经济再次腾飞，92派创业者登上历史舞台，全国主要城市都在炒别墅。

为什么？因为港澳台和欧美等国的富豪高管都要来投资，而当时的中国，各个城市都几乎没什么高档住宅，酒店都没几个，这让人家住哪儿？于是，那几年几乎是只要有别墅开盘，立刻就会被抢光。

买房的两种人，一是自己住，都是超级有钱的，比如巩俐就买在了丽京花园。

然后还有投资的，以香港人为主，因为别墅在香港是最佳投资品，升值高，他们见过了世面，自然知道收益率。

收益也确实高，物以稀为贵，虽然价格涨得不算太猛，但是租金可观。

最高峰回报率竟然能达到30%，四年就能回本，低的也至少在10%以上，相当高了。

当然，其实那个年代不光是别墅，只要是商品房就租金都高，就是因为稀缺。

那会儿公房不许出租，被逮到了至少要罚一年的租金，而且有被收回的可能。

可私房又没多少，尤其是高端住宅极为紧缺，只要有房就能得到超额回报。

其实这租金回报率要说也不算高，因为那会儿的银行利率高，基本都在12%左右，最高峰时五年期利率在13.6%。

贷款那时起步就要16%的利息，在今天都快算高利贷了。

能理解了吗？在任何一个时期，租房都比买房划算，房租是永远低于银行利率的。

但是，到底是买是租，谁心里都有本账。

还说别墅，人们总有个思维定式，也就是刻板思维，就是别墅很稀缺，因为土地稀缺。

但实际上真不是真没回事儿，一点儿都不稀缺。

首先说这种用地基本上都在郊区，目的是风景好。

那这肯定就是地广人稀的地段，否则光看人了，谈不上风景。

尤其到了山区，能盖房的土地几乎是要多少有多少。

中国之所以缺地，缺的那是耕地和城市用地，偏僻山地在哪儿都不缺。

但是中国也是要限制别墅用地的，两条原因。

一是不能让这种风气泛滥，毕竟咱们人多，人均土地少，如果跟欧美似的家家别墅受不了。

其次，只要是有了别墅区，那伴随着开发的一定是高尔夫球场。

这种产品对土地和用水的利用才是破坏性的，一个球场就能给土地造成灾难性打击。

于是从1995年开始，中国就开始了限制别墅用地。

效果可以说有，但并不是很大，毕竟这和市区用地不一样，能盖的地方太多了。

几乎只要是有条路通水电就能盖，山间河边那些不适合工农的土地更是有的是，谁都会有不利用可惜的感觉，也有盖别墅的冲动。

所以在这种情况下，别墅用地屡禁不止，小产权更是遍地开花，检查起来也是难度极大。

只要是想盖，个把月的时间就能让建筑成型，剩下的无非是装修绿化而已，慢慢来。

所以一直到20234年，禁墅令发了不知多少道，但看看市场上，依然是层出不穷地推出别墅产品。

而且就算不是别墅用地，那容积率和建筑形式也是可以调整的。

经常的一大块土地中，开发商把高楼的容积率增加，挪出土地来改联排叠拼一类的，虽然不是独栋，但仍然能满足一些人住别墅的心态。

这种房子虽然住着未必舒服，但心理感受还是很不错的。

所以，首先记住这一点，虽然别墅是物以稀为贵，但如果不是真的稀缺，那也就真的贵不起来。

就算当时能贵起来，这所谓的贵，也长久不了。

3接着说流水账，直接跳到1998年吧，那一年发生了什么？首先前一年是香港回归，同时期亚洲金融危机爆发，索罗斯在击垮泰韩等国之后闪击香港，逼得中央出手才救香港于大厦将倾之时。

面对经济危机，1998年3月，朱总理顶住了巨大的压力说了一句话：确保经济增长8%，通胀3%，确保人民币不贬值。

这是对世界的宣言，是对亚洲各国的承诺，大国总理的气度，中国的精神。

但是，经济危机的冲击力惊人的，中国出口受阻，内需不足，投资也乏力，经济到了崩溃的边缘。

那一年，到中国的投资者明显减少了，日本韩国香港新加坡自顾不暇，到处都是哀鸿遍野。

来的有钱人少了，高档房子也就不好租了呗，两年时间，几乎所有房产的租金回报率都跌到了5%左右。

虽然今天看起来还是很高，但在当年来说，已经是没有了暴利。

那一年，在朱总理领导下中国进行了深度改革，开源节流。

节流就是让国企工人下岗呗，几年时间，4000万工人下岗，为了改革做出了牺牲。

开源其中一项就是停止福利分房，住宅商品化正式成为房地产的主流。

那几年房子多了，但是也就不好卖了。

公寓市场到2001年几乎崩盘，别墅也恨不得半年卖不出去一套，价格自然也就涨不上去了。

2003年非典之后，中国楼市正式启动，房价开始了快速上涨。

尤其是2005年秋天之后，绝对就是暴涨，一年翻一番地暴涨。

但从此时起，楼市的主力军就成了普宅，别墅和其他豪宅可以说很吸引眼球，动不动就出个爆款，但已经和大盘走势基本无关了。

到这儿进入主题，也就是说，自从别墅等豪宅不再是楼市投资的主流之后，这类产品就彻底从投资转为了消费，至少是以消费为主。

4估计很多人不理解这物以稀为贵吗，既然高端商品是稀缺的，应该最保值最有升值性啊？是否稀缺真的是个相对的概念，得看真正的需求有多少。

齐白石和毕加索一辈子都画了3万幅画，按说不稀缺，可想要的人太多，所以动辄拍卖上亿。

我花了一辈子就画了一幅画，投入了巨大的成本，很稀缺吧，但没人要，一分钱都不值。

香港为什么别墅很值钱，升值很好？因为严控别墅用地，几乎就没有增量。

那在仅有这些存量的情况下，自然保值还升值，甚至超过普宅。

这是富豪们利用制度在维护自己的资产，制度是为他们服务的。

香港的开发商几乎就是四大家族那几家，他们完全控制了供应量，哪怕是有任何政策都要通过他们来实行。

那在这种情况下，除非是发生金融危机那样的系统性风险，否则都能通过手段来控制。

于是他们人为的制造豪宅的稀缺，商品也自然保值得多。

而中国呢，北京呢？别墅体量太过庞大了，无数的力量在左右着市场，干扰着供需。

只要见到暴利就有人来插足，谁也做不到完全掌控，甚至哪怕是小众商品都做不到主导。

而别墅和豪宅虽然很贵很暴利，但在城市用地是很小的一块，在郊区又是土地不值钱，所以不会引发太大的争议，稀里糊涂的就能出现n多的项目。

当然，数量多也无所谓，普宅的供应量更大，升值不是一直很好吗。

所以主要还是要看需求，只要需求够多，那有多少商品都算是稀缺。

可别墅在北京，至今还算是小众商品，只能在小圈子里流行。

可以说这是所有人的理想，但在现阶段，意愿真正拥有的人并不是主流。

别墅当然住得很舒服，但总价高、交通远、物业费贵、打扫麻烦、夏天蚊虫多等劣势也是现实存在。

很多人虽然买得起，但不愿意为此而花费太多的财力和时间精力，索性只是远观，而不愿亵玩焉，占有不如欣赏。

这就造成什么？造成别墅和豪宅的流动性非常的弱，想出手时除非是特别的低于市场价，否则想快速脱手很难。

这说明供需关系的矛盾并不突出，自然难以做到投资性和保值升值。

5还是拿娶媳妇来打个比方吧，普通住宅就是普通女人，或有小家碧玉，或有大家闺秀，甭管什么人都是吃苦耐劳的居多。

普通人娶媳妇都想的是过普通日子，那过日子是什么啊？柴米油盐热炕头呗，教养孩子孝敬父母，都是这点儿平常事儿。

而别墅相当于什么？名媛。

社交属性大于居家过日子。

那这日子过的就不太普通了，一般人娶不起。

就算娶得起，过日子的消费也比较高，很多人心疼。

那索性就还是怀抱梦想的欣赏吧，毕竟不是普通人的普通生活。

可以参照白居易的《琵琶行》，那就是名媛的人生轨迹。

“十三学得琵琶成，名属教坊第一部。

曲罢曾教善才服，妆成每被秋娘妒”。

这是名媛年轻的时候，初出春闺，艳惊四座。

然后呢，自然是“五陵年少争缠头，一曲红绡不知数”。

这就是别墅应有的待遇，豪富争风，追求者众多，百帛千金也要拥美人入怀。

再然后，“钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污”，这就是别墅中应有的生活，至少比普通家庭花销要破费的多。

但是呢，“秋月春风等闲度”，渐渐的，“暮去朝来颜色故”。

别墅老了，成二手的了，导致的是什么？“门前冷落鞍马稀”。

这时小沈阳蹦出来问了一句捧哏：这是为什么呢？因为江山代有才人出，各领风骚三五年。

所有人都是喜新厌旧的，富人财力达到了更是如此。

江湖上永远有新名媛出道儿，豪富新贵自然去追捧更新更时尚的。

可即便是名媛老了，普通人也追求不起，或不愿追求。

因为名媛接受不了“浔阳地僻无音乐，终岁不闻丝竹声”的生活，所以只能任她“老大嫁作商人妇”吧。

别墅就是这种情况，看上去似乎很稀缺，实际上推陈出新的有的是。

可追求的起的人并不多，北京没那么多有钱人，舍得日常高额花费的更少，那这种小众产品就只能在小圈子里流转。

商品价格是由供需关系决定的，非大众商品且供应量巨大，那流动性就很弱，价格也就很难抬高。

6所以，买别墅这种产品要转变心态。

房子是用来住的，得用消费的心理来对待才合适。

这就相当于豪车游艇私人飞机，是阶层到了之后的必须品，不指望着挣钱，只是消费享受。

买别墅买的是一种生活方式，是圈层体验，是社交货币，但并不是很好的投资品，至少在现阶段还不是。

当然，如果过些年北京人都有钱了，别墅成了大众消费品了，那自然也就成了主流，价格涨跌就是大盘，和欧美一样。

再或者跟香港似的，绝对的严控新别墅用地，那只有存量的产品也就真的稀缺了，或许价值上涨。

但这些情况在现在的北京还做不到，因此价格也就跟不上普宅大盘。

仅供参考。